仙仙宝藏花国
上海段和段（临港新片区）律师事务所副主任傅强律师向澎湃新闻记者表示，涉及全体小区业主重大权益的，应当获得小区业主们的授权。而从合理性的维度来看，如“小区用摆渡车接送外卖员进行陪同配送”的行为或影响了外卖的时效性和用户点餐的体验，可能不是最合理的管理方式。物业公司可以在各管理目标不冲突的情况下，提供一些更为便捷的管理方式，如折中设置智能外卖柜或验证骑手身份等，以提高管理的有效性并平衡各方利益。
有小区业主认为，物业的做法并无不妥之处；也有业主建议优化进小区的规定。“我想物业这样做是出于安全考虑。”小区业主贺女士建议外卖小哥将餐食送到门口后，由保安送上门，“如果放到门口让保安送是没问题的，因为保安本就是跟着外卖员一家家送的。”贺女士认为，小区内孩子很多，会在户外场地玩，外卖员直接骑车进入小区送餐并不一定合适。
相关外卖站点配送负责人王明向记者透露，仁恒公园世纪小区的外卖配送一直如此。他来站点7年以来，不少骑手因进小区的问题，与保安起过争执，他也多次就此与小区物业方进行沟通。据他了解，小区业主与物业签署的物业服务要求保安一对一跟着外卖员上楼送单。对于将外卖放在门口，由保安送上门的建议，王明认为可行，他认为还要每个骑手拍照留档，避免因为外卖餐食撒漏、丢失发生纠纷。
在2024年8月的“人民城市 奋斗有我”上海职工建议征集会上，饿了么小哥吴义关于“骑手最后100米”的建议曾入选上海市“十佳”优秀职工建言。“我们在配送时，一些小区出于各方面的考虑仙仙宝藏花国，不让我们骑车进。一个饭点高峰，根本跑不了几单。”吴义当时告诉澎湃新闻记者，这样的情况几乎每天都会遇到，碰到高温天，有些居民点桶装水这样的重物，配送员来回跑特别辛苦，也很低效。因此，他曾从外卖小哥的角度报送人民意见征集：“针对部分小区门禁管理，希望相关物业公司优化管理机制，采取一次性登记、身份识别等方式，提高配送员准入效率。”
小孙介绍，有些小区换了物业公司后，会突然换套规矩限制外卖员进入，投诉也没有用仙仙宝藏花国，“问物业就推给业委会，说业主嫌我们骑车太快，不知道找谁说理。”小孙还谈到，有些小区会让快递骑车进小区或地库，但不让外卖员骑车进，“区别对待很不能接受仙仙宝藏花国，虽然外卖员流动性确实更大一点，但我们外卖员也有做得很久的，有守规矩的，不至于一刀切地禁止我们。”小孙介绍，做得久了，附近同单位的骑手可能会在系统派单后，再自行协调手里的订单，“像这种难送的小区，近一点的就归一归一起送掉，相互合作一下。”
也有一些配送站点采取了应对措施。此前在某生鲜配送平台滨江站点，记者看到不仅配备了露营车，还配备了平衡车，希望减轻小哥配送压力。相关负责人告诉记者，有的高端小区，送七、八单需要耗费五十多分钟，因为把一单送到客户手里需要三道流程——在小区门口停车，然后保安要和客户确认后才让小哥进小区，进入小区后小哥联系客户开门禁，最后再请客户刷电梯系统。
“禁车不禁人”的背景下，不同小区也有自己的“折中”措施，比如错峰放行、安排平板车等。记者以居民身份采访位于宝山的大华公园城市，这同样是一个需要配送人员把车停在门口的人车分流小区。保安告诉记者，小区为配送员在小区门口放了平板拖车，一般快递配送员用的多一些，外卖配送员等如果需要也可借用，“主要还是担心小哥的车速太快，有安全隐患。而且他们如果在地库停车，也可能挤占居民的停车位。”
位于闵行七宝的世纪古美小区，是一个半人车分离的新小区。在2024年接受媒体采访时，该小区介绍，物业公司在快递公司提供备案资料并提供安全承诺书之后，允许快递人员在避开上下班高峰期的情况下，使用规范运输车辆进入地下车库，再通过电梯，将包裹送到业主家里。另据“今日闵行”今年3月报道，为兼顾社区规约和小哥实际需求，闵行区华府天地愉园居民区也向快递、外卖小哥提供了小区内部的专用自行车，骑行时限速5公里，且规范回收管理。
对此，上海段和段（临港新片区）律师事务所副主任傅强律师向澎湃新闻记者表示，应当从合法性和合理性两个角度去审视小区物业行使管理权的这一行为。在合法性上，物业公司要限制配送员以特定方式进入到小区配送物品，这是关系到全体业主权益的公共秩序管理问题。根据《中华人民共和国民法典》相关规定及实践中的普遍认定，涉及全体小区业主重大权益的仙仙宝藏花国，应当获得小区业主们的同意和授权。比如通过业主大会或者其他形式制定相关规约，由业主们一致认可之后，物业公司方可获得授权对整个小区进行具体管理。反之，如果没有业主的授权，物业公司这种管理行为就可能法律依据不足。
傅强认为，外卖骑手和物业公司之间的冲突，还需各方的共同努力来解决。傅强指出，这样的社区治理或可尝试依托党建引领，因为党建工作的管辖范围更具灵活性和协调性，能够作为“调和剂”去主动介入并化解一些基层新生的矛盾冲突。“物业管理是比较复杂的问题，有的时候不完全是法律问题，更多是要化解社会民生矛盾。因此，物业管理纠纷的重点往往不是在法律上争一个对错，而是从社会整体的效果来看仙仙宝藏花国，能不能达到一个大家都相对满意的结果。”傅强说。
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